قد ترك لصلاحية هيئة عمومية جديدة تسمى "المجلس الوطني للاستثمار"، الذي يقوم بتحديدها وتنظيمها على ضوء أهداف مخطط تهيئة الإقليم وذلك عن طريق تنظيم لاحق، الذي لم يصدر بعد، علما أن هذا الأمر قد الغي جميع المناطق السابق ذكره في إطار قانون 93/12 المنصوص عليه آنفا بنص المادة 34 من الأمر المذكور أعلاه.
الفرع الرابع: المؤسسة العمومية الاقتصادية
تعتبر المؤسسة العمومية الاقتصادية عجلة الاقتصاد الوطني، الوطني،الأمر الذي دفع بالمشرع الى الاتجاه نحو فكرة الاستقلال المالي للمؤسسة العمومية، وهذا نظرا للظروف والتحولات الاقتصادية التي عرفها العالم بصفة عامة والجزائر بصفة خاصة، فاصدرا لمشرع عدة قوانين تصب كلها في هذا المفهوم ، كأحكام القانون التجاري فيما يتعلق بتصفية المؤسسات العمومية ثم إدخالها في مفهوم الخوصصة، ويعد قانون 88/01 المؤرخ في 12/01/1988 المتعلق بالقانون التوجيهي للمؤسسات العمومية الاقتصادية، هو النواة الأولى لهذه الأفكار السابقة الذكر، ثم يليه قانون 95/25 المؤرخ في 25/09/1995 المتعلق بتسيير رؤوس الأموال التجارية للدولة الذي جاء كشرح للمبادئ العامة لقانون 88/01 وادخل مفاهيم حديثة في تسيير هذه المؤسسات العمومية، فأسندها إلى ما يسمى "الشركات القابضة"، ثم صدر الأمر 01/04 الذي وضح بدقة كيف تتم عملية "خوصصة" هذه المؤسسات العمومية بصفة نهائية، غير ان هذه المبادئ الاقتصادية المتعلقة باستقلالية وخوصصة المؤسسة العمومية اصطدمت باشكالية قانونية ما تزال عالقة وهي عدم وضوح الطبيعة القانونية للملكية العقارية لهذه المؤسسات.
على إثر صدور قانون 88 /01 المؤرخ في 12 /01 /1988 المتضمن القانون التوجيهي للمؤسسات العمومية الإقتصادية ضلت تتخبط في مشاكل عديدة نتيجة التعديل في مفهومها الذي وان كان واضح المعالم من الناحية الاقتصادية ,إلا أنه لم يكن كذالك من الناحية القانونية ,مما دفع المشرع إلى إصدار قانون 95/ 25 المؤرخ في 25/09/99 1 المتعلق بتسيير رؤوس الأموال التجارية التابعة للدولة ,حيث أصبحت تخضع المؤسسة العمومية الاقتصادية في تنظيمها وسيرها للأشكال والأحكام التي تخضع لها جميع الشركات الأموال المنصوص عليها في القانون التجاري الا انه لم يفصل في مسألة الملكية العقارية .
وفي هذا الإطار صدر الأمر 01 /04 المؤرخ في 20 /08/2001 المتعلق بتنظيم المؤسسات العمومية الاقتصادية وسيرها وخوصصتها حيث ألغى أحكام القانون 95/25المذكور أعلاه ,وعرف الخوصصة بأنها كل صفقة تتجسد فيها نقل الملكية إضافة إلى حوصصة التسيير ,وأصبحت بموجبة المؤسسات العمومية تخضع في إنشائها وتنظيمها وسيرها لأحكام القانون التجاري هذا القانون الذي تطرق بصفة سطحية لمسألة الملكية العقارية واعتبارها من الأصول المتبقية للمؤسسات العمومية الاقتصادية ,أو جزء من رأسمالها .
لم يتضح من خلال الإطلاع على مجمل القوانين الصادرة والمتعلقة بالخوصصة وقوانين المالية ما يشير بصفة جلية وقاطعة للعقار الصناعي وكيفية التصرف فيه باعتباره من الأصول الأساسية للمؤسسة
ويقصد بالأصول كل موجودات المؤسسة العمومية الاقتصادية بما فيها العقارات ، وهنا ظهرت اشكالية الملكية العقارية بعد تمام اجراءات المناقصة أو المزايدة والبحث من طرف المستثمرين عن أصل الملكية التي لم تكن في غالب الأحيان ملك لدولة ،غير أن هذه الطريقة هي الأكثر شيوعا و المفضلة لدى المستثمرين.
كما ان التنازل عن هذه الاصول طرح تسؤلا بشأن تحويل ملكية مؤسسات عمومية هامة في أيدي أجنبية التي في الغالب تملك التفوق التكنولوجي و القوة المالية وتأثير هذا النوع من التنازل على السيادة الوطنية والمصالح العليا للبلاد ،وتصديا لأي نوع من الأخطارأنشأ المشرع ما يسمى "بالسهم النوعي " الذي تحتفظ به الدولة مؤقتا في المؤسسات العمومية الهامة بموجب المرسوم التنفيذي رقم 01/352 المؤرخ في 10/11/2001
المرسوم التنفيذي رقم 01/353 المؤرخ في 10/11/2001 . ولقد طرح أيضا هذا النوع من التنازل مشاكل لم تكن متوقعة فيما يخص ملكية العقارات في إطار عملية الخوصصة.
أن عملية االخوصصة للمؤسسة العمومية الاقتصادية تجعل الأصول المنقولة و العقارية لهذه المؤسسات فى حالة تنازل او بيع وإذا كانت الأصول المنقولة لا تطرح إشكالا لبساطة إجراءات تداولها فان الأصول العقارية المتبقية قد طرحت مشاكل في لتداول فيها وهذا راجع لتعقد إجراءات التصرف فيها وخضوعها لمبدأ عقد الملكية كسند لشرعية التصرف فيها وظهرت هذه المشكلة أساسا في " عدم معرفة الطبيعة القانونية لأصل الملكية في العقار الصناعي لهذه المؤسسات العمومية " وهذا بسبب تغير القوانين التي تخضع لها المؤسسة من الناحية الاقتصادية دون أن يتبعه بالموازاة في قوانين الملكية العقارية.
و أن هذه العقارات تتمثل في الأصول المتبقية "les actifs residuels" بالنسبة للمؤسسات المنحلة وأصول المؤسسات القائمة غير أن أصل الملكية لهذه العقارات ظل دائما غير واضح نظرا لاختلاف نظام الملكية التي نشأت فيه هذه المؤسسات العمومية، كقانون الاحتياطات العقارية رقم 74/26 المؤرخ في 20/02/1974 ثم إلغائه بموجب قانون الأملاك الوطنية رقم 91/30 المؤرخ في 01/12/1990 دون القيام بالإجراءات اللازمة في حينها لتسوية نظام الملكية لها ثم أصبحت الملكية تخضع لأحكام القانون التجاري والمدني الذي أصبح يحتم الفصل مبدئيا في مسألة الملكية حتى بالنسبة للمؤسسات التي لم تحل بعد،فهناك بعض المؤسسات العمومية لا أثر لأصل ملكيتها أطلاقا فهي لم تدخل ضمن الاحتياطات العقارية ولا ضمن أملاك الدولة ولا تملك المؤسسة أي عقد ملكية سوءا كان مدني أو إداري ولم تحز العقار لا عن طريق نزع الملكية للمنفعة العامة ولا عن طريق الاستيلاء فهي مجرد حائز مادي للوعاء العقاري المقام عليه منشاتها وهنا برز التساؤل عن كيفية التنازل عن هذه العقارات التي لا يعرف أصل ملكيتها أو إن أصل ملكيتها هي ملكية خاصة. فظهرت نزاعات مدنية عقارية موضوعها المطالبة باسترداد الملكية العقارية يرفعها الملاك الخواص ضد المؤسسات العمومية الاقتصادية بعد خوصصتها وتتعلق بالتنازل لفائدتها عن الوعاء العقاري مقابل تعويض غير متفق عليه في غالب الأحيان بين الأطراف المتنازعة.
وبقي الامر يحتاج الى حلول قانونية فعلية وهذا رغم ان المادة 26 من الامر 01 /03المؤرخ في22/08/2001 المتعلق بتطوير الاستثمار تضمنت ما يفيد ان الدولة تكون حافظة عقارية من الاصول المتيقية للمؤسسات العمومية المتكونة من العقارات المبنية والموجودات العقارية للمؤسسات العمومية المحلية " e.pl" والمؤسسات العممية الاقتصادية "e.p.e" بالاضافة الى كل موجودات وسندات المؤسسات العمومية القائمة والتي عهد تسيرها الى الوكالة الوطنية لتطوير الاستثمار "a.n.d.i"
المطلب الثاني:قواعد وشروط تملك العقار الصناعي
لقد سعى المشرع الجزائري من خلال أحكام الأمر رقم 06-11 مؤرخ في 6 شعبان عام 1427 الموافق ل 30 غشت سنة 2006 إلى تحد يد شروط و كيفيات منح الامتياز و التنازل عن الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة و الموجهة لانجاز مشاريع استثمارية ، توفيرا لضمان شفافية السوق ا لعقارات الاقتصادية
وكذا سيولتها و ذلك :
*-لضمان الحقوق واستقرار المعاملات وسيولتها ومنه تقليل المنازعات
*_ لتشجيع المؤسسات المالية والمصرفية على إقراض المستثمرين للإسراع في تنفيذ وانجاز المشاريع بعيدا عن مشاكل تمويل استثماره في غياب سندات الملكية المشروطة من طرف البنوك لتقديم القروض بعد تبنى نظام السوق الحرة ،و الحصول على رخصة البناء.
* - لتحسين إمكانيات تحديد وتوجيه السياسة العقارية الصناعية
وقد استثنى من مجال تطبيق أحكام هذا الأمر أصناف الأراضي بحكم طبيعتها وعلاقتها بالمصالح العليا للدولة و التي تخضع إلى نصوص خاصة ، و لاسيما منها :
- الأراضي الفلاحية .
- القطع الأرضية المتواجدة داخل مساحات مناطق التوسع و المواقع السياحية و الضرورية لانجاز برامج استثمارية تدخل ضمن مخطط التهيئة السياحية .
- القطع الأرضية المتواجدة داخل المساحات المنجمية
- القطع الأرضية المتواجدة داخل مساحات البحث عن المحروقات و استغلالها .
- القطع الأرضية الموجهة للترقية العقارية .
ومنه نتساءل عن الإطار القانوني لسوق العقار الاقتصادي في الجزائر فما هي
قواعد تسير المحافظة العقارية الصناعية التابعة لأملاك الدولة الخاصة ? وماهى سبل
واليات التصرف في الأملاك الخاصة للدولة لترقية الاستثمار? وماهى -شروط منح الامتياز قواعد إعداد عقد الامتياز?
الفرع الاول: قواعد تسير المحافظة العقارية الصناعية التابعة لاملاك الدولة الخاصة
بمفهوم المخالفة لنص المادة 12 وما يليها من القانون 90/ 30 المتضمن الأملاك الوطنية فان العقارات الخاصة باختلاف أنواعها التابعة للدولة غير خاضعة لقاعدة عدم القابلية للتصرف الأمر الذي يجعلها محلا لكافة المعاملات التى تعرفها السوق العقارية بشروط هي:
* أن يكون العقار المعني بعملية التصرف غير مخصص لمرفق عام
*أن يكون التصرف فيه بمقابل و بشكل يتناسب و القيمة التجارية للعقار
* أن لا يكون من الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية
اذن باستثناء أصناف الأراضي المذكورة أعلاه تكون الأراضي التابعة للأملاك الوطنية الموجهة لاستقبال مشاريع استثمارية موضوع تصرفات.
وتتولى مصالح أملاك الدولة المكلفة قانونا بتسيير الأملاك الخاصة للدولة بالتعامل في هذه العقارات لفائدة المؤسسات و الهيئات العمومية أو الأشخاص الطبيعيين أو المعنويين الخاضعين للقانون الخاص و ذلك لاحتياجات مشاريعهم الاستثمارية و لكن ما هي إجراءات وطرق التعامل في هذه العقارات لصالح أصحاب المشاريع الاستثمارية ?
تمنح هذه الأراضي التابعة للأملاك الوطنية الخاصة بمقتضى أحكام الأمر السابق الذكر بامتياز لمدة أدناها 20 سنة قابلة للتجديد و قابل قانونا للتحويل إلى تنازل ضمن شروط إذا تعلق الأمر بمشاريع ذات طابع صناعي أو سياحي أو خدماتي
التنازل عن القطعة الأرضية التي أنجزت عليها عمليات ترقية عقارية بعد التجزئة ، إذا تعلق الأمر بمشاريع مدمجة في الاحتياطات العقارية ، لقد لجا المشرع من خلال أحكام هذا النص إلى الطرق غيرا لعادية للتصرف في العقار كعقد الامتياز لصالح المستثمر قابلا إلى أن يتحول لتنازل وبمقابل .
لقد أراد المشرع الجزائري تجنب تنظيم عملية بيع الأراضي للمستثمرين خلافا للأحكام التي تضمنها قرار وزارة التجهيز المؤرخ فى 19/02/1992 المحدد لشروط بيع الأراضي الجرداء المتوفرة التابعة لأملاك الدولة الخاصة ومضمون دفتر الشروط الملحق الذي جاء تطبيقا لنص المادة 161 لقانون المالية لسنة 1992وذلك للأسباب التالية :
*أن عمليات الترقية الاستثمارية موضوع الامر01/ 03خصت الشخص المرشح لانجاز استثمار في اى ميدان ومن بينها الميدان الصناعي و قد يكون وطنيا أو غير وطني
* خطر إعادة بيع العقارات الممنوحة كليا أو جزئيا من قبل المستفيدين .
* عدم انطلاق المستثمر في انجاز المشروع المصرح به ومنه عدم استغلال الأراضي إلى تم بيعها
كما حصر المشرع الأشخاص المؤهلين لإصدار رخص الامتياز أو التنازل بالمزاد العلني أو بالتراضي في:
٭ - الوالي بقرار بناءا على اقتراح من لجنة يحدد تنظيمها و تشكيلها و سيرها عن طريق التنظيم .
٭ - المجلس الوطني للاستثمار بلائحة بالنسبة لمشاريع الاستثمار التي تستفيد من نظام الاتفاقية وفقا لأحكام الأمر رقم 01-03 ، ويمنح الامتياز أو التنازل بالمزاد العلني مقابل تسديد سعر التنازل أو الإتاوة الايجارية السنوية الناتجة عن المزاد وكذا منح تخفيضات على سعر التنازل أو على مبلغ الإتاوة الايجارية السنوية على النحو الذي تحدده إدارة الأملاك الوطنية
يمنح الامتياز أو التنازل بالتراضي مقابل دفع القيمة التجارية أو إتاوة ايجارية سنوية على النحو الذي تحدده مصالح الأملاك الوطنية المختصة إقليميا .
الفرع الثاني: شروط منح الامتياز وإعداده
يقصد بالشروط القانونية والإدارية، الالتزامات الواجب احترامها بالنسبة الى كل من له علاقة مباشرة بالعقار الصناعي سواء تعلق الامر بالعقارات الموجودة بالمناطق الصناعية او المناطق الخاصة، او أي عقار صناعي خارج هذه المناطق ويدخل في إطار الاستثمار والذ ي يسمى المستثمر أو المتعامل...الخ من جهة وتتعلق بمانح حق الاستغلال والمتمثل في الدولة، او احد فروعها المحلية من جهة او اداراتها من جهة ثانية، وتمس هذه الشروط في معظم الأحيان حق الملكية وضرورة حمايته
1/ الشروط المتعلقة بالأرض محل الامتياز
أن تكون الأرض محل منح الامتياز تابعة الأملاك الوطنية الخاصة .*
غير مخصصة لتسيير مرفق عام .*
أن تكون متواجدة بإحدى المناطق المصنفة أو كمنطقة توسع اقتصادي وفقا للمرسوم*
التنفيذي رقم 94/321 المؤرخ في 17 أكتوبر 1994 المتعلق بتحديد شروط تعيين المناطق الخاصة و ضبط حدودها تطبيقا للقانون المتعلق بترقية الاستثمار .
2/-الشروط المتعلقة بالمستفيد
ان الشروط الإدارية هي شروط تتعلق بتحديد كيفيات استغلال العقار الصناعي كوعاء عقاري في حد ذاته، وفي إطار احترام التشريعات والتنظيمات العامة المعمول بها،من قبل مستغل العقار الصناعي ،التي وردت فيه، فىالقوانين والمراسيم الخاصة باستغلال العقارات الصناعية،
لقد وردت هذه الشروط في عدة قوانين ومراسيم تتعلق بالاستثمار نوردها على حسب الترتيب التالي:
اولا: في المرسوم التنفيذي رقم 84/55 المتعلق بإدارة المناطق الصناعية:
• يجب على المتعامل الا يقوم باي تغييرات واشغال معينة على شبكة المنشات المشتركة الا بعد حصوله على ترخيص من طرف المؤسسة المسيرة غير انه يمكن للمتعامل ان يقوم بنفسه باشغال التجهيز والتهيئة للتجزئة العقارية الخاصة به، كإدخال توصيلات الماء والكهرباء والغاز ولكن بشرط حصوله على الموافقة المسبقة.
• يجب على المتعامل عند تهيئته للمنطقة او التجزئة العقارية المملوكة له أن يحترم مبادئ حماية البيئة وذلك حتى ولو كانت تجزئته غير مبنية او استعملها كمستودع فقط.
• يتحمل المتعامل مسؤولية عبئ القيام بجميع الاجراءات اللازمة والتجهيزات الضرورية للتخلص او لمعالجة كل الأضرار المحتملة والتي تمس مباشرة بالصحة العمومية بالزراعة وبالمياه المستهلكة وكذلك الحال فيما يتعلق بالدخان المتصاعد من كمصانعه والنفايات الغازية والصلبة.
ثانيا: في القانون رقم 93/12 المتعلق بترقية الاستثمار:
• الشخص المرشح للاستثمار في أي ميدان ومن بينها الميدان الصناعي و هو أ ي شخص طبيعي او معنوي شرط ان يكون جزائريا، وسواء كان مقيما او غير مقيم، ثم نص على امكانية ان يكون المستغل اجنبيا.
• يجب ان يكون مستغل العقار الصناعي في اطار الاستثمار، حائزا بصفته مالكا في المنطقة المقصودة لقطعة أرضية يمكن ان تستغل اساسا لاقامة المشروع.
• يلتزم المستغل بانجاز مشروعه حسب الشروط والاجال المقررة في دفتر الشروط أو الاتفاقية، هذه الاجال قد تكون محدودة لمدة زمنية معينة، وفي حالة عدم الإنجاز خلال المدة، يمكن للإدارة اضافة اجل اخر للمستغل.
• يجب على المستغل او المتعامل مراعاة التشريع او التنظيم المعمول بهما، في مجال الأنشطة المقننة وإن يحصل على تصريح بالاستثمار من طرف الوكالة الوطنية لدعم وترقية الاستثمار.
• خضوع المتعامل او المستثمر الأجنبي سواء كان شخصا طبيعيا او معنويا لأحكام الاتفاقية المبرمة بين الدولة الجزائرية والدولة التي يكون هؤلاء الاشخاص من رعاياها.
• يجب على مستغل العقار الصناعي، أن يودع مرة في السنة لوكالة ترقية الاستثمار كشفا يبرز فيه مدى تنفيذ الالتزامات التي تعهد بها وفق النموذج المتفق عليه بموجب المرسوم.
ثالثا: بالنسبة للعقار الصناعي بصفة عامة وفي إطار المراسيم التنفيذية 94/319 و320.
• يجب على أي متعامل او مستغل ان يقوم باشغال تهيئة المنطقة الحرة في الاجال المتفق عليها في دفتر الشروط، وكذا القيام باعمال البناء والتجهيز للمنطقة، وصيانة الموجودات الثابتة.
• يجب على أي متعامل في المناطق الخاصة المحافظة على البيئة وحمايتها ونقل المواد الخطيرة ومعالجتها داخل المنطقة طبقا للتشريع والتنظيم المعمول به.
• يلتزم المستثمر صناعيا بالتامين على كل اخطار الاستغلال الواردة، والتي تسبب أضرار للأملاك العقارية سواء حدثت بفعله أو بفعل الغير العامل لإذنه.
• يجب على المستثمر في المنطقة الحرة او الخاصة ان يقدم للهيئة المكلفة بالمراقبة والمتبعة، مخطط لتهيئة للمنطقة الصناعية او الخاصة او الحرة، ومخططات تجزئة الأراضي للبناء الموضوعة طبقا للتنظيم المعمول به، بالاضافة على ذلك عليه تقديم المشاريع النهائية والأشغال التي يعتزم انجازها في المنطقة.
• يجب على المتعامل او المستثمر ان يشرع في انجاز الأشغال في الآجال المحددة من قبل الإدارة وفي دفتر الشروط وفي حالة عدم الانجاز كل مشروع او جزء منه في الآجال المقررة له توجه له الإدارة اعذرا باتمام الأشغال وعند الاقتضاء تتولى الدولة إتمام الأشغال المتبقية على نفقة المستغل
• يجب على المستغل ان يتحمل نفقات ومصاريف الصيانة المحافظة على المنشآت ويسهر على مطابقة هذه الأخيرة لقواعد الأمن وحماية البيئة.
• يقع على عاتق المتعامل او المستثمر عبئ بقاء أي ملك عقاري يهم المنطقة مهما كان نوعها او أي بيع عقاري أو ايجار له بداخل المنطقة الحرة، وكذلك توفير جميع الخدمات الضرورية لصيانة هذه العقارات وحسن تسيرها.
.. / يتبع